零售地產(chǎn)涌入二三線城市 購(gòu)物中心成投資熱點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，給零售地產(chǎn)投資帶來(lái)了機(jī)會(huì)。近年來(lái)，零售地產(chǎn)投資呈逐年上升的趨勢(shì)。仲量聯(lián)行最近發(fā)布的研究報(bào)告《２０１２*零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資展望》顯示，國(guó)內(nèi)２０１１年零售地產(chǎn)投資交易額創(chuàng)歷史新高。大宗投資交易總額約為２６５億元，零售地產(chǎn)占整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)交易總額的３０％。值得注意的是，一半以上的零售地產(chǎn)投資交易發(fā)生在非一線城市。
　　２０１１年零售地產(chǎn)占整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)交易總額的３０％，這一數(shù)字比２０１０年有較大提升，其中原因何在？
　　這個(gè)數(shù)字是逐年提升的，去年*，達(dá)到３０％。２０１０年這一數(shù)字的占比為２４％，２００９年則僅有１５％。可以看出投資者對(duì)零售地產(chǎn)的興趣大幅提升。
　　零售地產(chǎn)交易額持續(xù)上漲，一部分因素是受商業(yè)供應(yīng)的帶動(dòng)；另外，隨著二三線城市人口、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，給零售地產(chǎn)投資帶來(lái)了極大的空間。一半以上的零售地產(chǎn)投資交易發(fā)生在非一線城市。
　　從投資者角度講，主要是以機(jī)構(gòu)投資者為主，比如基金公司、零售商以及專門做投資的企業(yè)，這些公司已經(jīng)是較為成熟的投資群體，對(duì)這一領(lǐng)域長(zhǎng)期關(guān)注，也能精準(zhǔn)把握住投資機(jī)會(huì)。
　　為什么超過(guò)半數(shù)的零售地產(chǎn)投資交易發(fā)生在二三線城市？
　　其實(shí)，二三級(jí)城市投資需求的提升，并不代表一線城市投資市場(chǎng)的飽和。以上海和北京為例，零售地產(chǎn)空置率已保持了*的水平。只是一線城市投資價(jià)位較高，二三線城市的最主要推動(dòng)力還是收入增長(zhǎng)較快，投資者看到了這個(gè)趨勢(shì)。
　　在二三級(jí)城市，哪些零售物業(yè)較為受歡迎？
　　相比百貨商店，購(gòu)物中心模式繼續(xù)贏得關(guān)注，約８６％的零售地產(chǎn)資本投資于購(gòu)物中心領(lǐng)域。尤其是在成熟度略低的二三線城市，購(gòu)物中心發(fā)展勢(shì)頭明顯高于一線城市。五年前，二三線城市占據(jù)主導(dǎo)地位的零售模式還是百貨商店，然而現(xiàn)在購(gòu)物中心正在以更快的速度占領(lǐng)著當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額。
　　零售地產(chǎn)投資比例增加以及投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)入非一線城市，充分表明了投資者正在調(diào)整其投資策略以抓住經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型初期所帶來(lái)的市場(chǎng)投資機(jī)遇。更多的投資者將逐漸認(rèn)識(shí)到*的零售行業(yè)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，從而更加偏重對(duì)二三線城市零售地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。
　　來(lái)自亞洲地區(qū)和國(guó)內(nèi)的資本占據(jù)了*零售地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，占比超過(guò)總交易額的９０％。新加坡上市投資機(jī)構(gòu)最為活躍，占到了全年交易總額的１／３。
　　去年，最主要的投資者是鵬瑞利，是新加坡上市信托，在零售市場(chǎng)有多年經(jīng)驗(yàn)。號(hào)稱新加坡*專營(yíng)*商用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信托，收購(gòu)了５個(gè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目，從而帶動(dòng)了新加城投資熱潮。再比如，華瑞*地產(chǎn)，也是新加坡上市的信托，與國(guó)內(nèi)的一些開(kāi)發(fā)商合作，也涉及二三線城市的投資。這些長(zhǎng)期投資者對(duì)國(guó)內(nèi)零售地產(chǎn)市場(chǎng)一直較為關(guān)注，也嗅到了未來(lái)的機(jī)會(huì)。
　　*零售市場(chǎng)增長(zhǎng)步伐加快，目前很多二三線城市的零售商業(yè)擴(kuò)張迅速，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表達(dá)了投資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
　　隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)加大，的確競(jìng)爭(zhēng)形式會(huì)越加嚴(yán)峻。新增供應(yīng)中，肯定會(huì)有一些物業(yè)做得不好，特別是住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)。零售地產(chǎn)投資類型與寫字樓、工業(yè)等地產(chǎn)投資不太一樣，需要有一定的技巧。
在此環(huán)境下，零售地產(chǎn)投資應(yīng)把握哪些原則？
　　首先，需把握投資對(duì)象的實(shí)力。在這些新增供應(yīng)里，誰(shuí)有能力抓住需求，消化供應(yīng)。還需要與零售商建立很好的關(guān)系。其次，需要有很好的合作伙伴，要求其對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有充分的了解，包括在購(gòu)物概念、消費(fèi)習(xí)慣上的特點(diǎn)。例如，上海、成都、重慶的消費(fèi)能力較強(qiáng)，在時(shí)尚消費(fèi)上的投入會(huì)比較多。

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2 個(gè)人可評(píng)職稱（中級(jí)職稱），升職加薪（工程師待遇），漲退休金，享受月補(bǔ)津貼。
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